5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(pí三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹ng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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