OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(k戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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