5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月>

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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