文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(gu汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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