5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(g2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022òu)持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zh2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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