饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(ch香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yò香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ng)对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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