5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zh两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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