一(yī)线城市，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨(zuó)天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么(me)重(zhòng)要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后(hòu)一个(gè)还在(zài)“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价(jià)前三的核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的一举一(yī)动都具(jù)有风向(xiàng)标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二手房指导价如果取消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房(fáng)回(huí)暖，然后二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定(dìng)房价以网签备案(àn)价和(hé)评估(gū)价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息，目(mù)前(qián)深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式(shì)通知(zhī)，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体现(xiàn)为银行贷(dài)款等领域按照新(xīn)的规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发(fā)文件(jiàn)的。毕竟(jìng)可以“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当(dāng)时，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的(de)市场(chǎng)价打了(le)5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家还(hái)不(bù)觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知(zhī)为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款支付的部分(fēn)，实(shí)际首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城(chéng)市(shì)陆(lù)续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居(jū)客的(de)统(tǒng)计，实(shí)施二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的10个城市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深(shēn)圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重代(dài)价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出(chū)台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全(quán)年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录(lù)，相较2020市场(chǎng)高峰缩(suō)水近八成。

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　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当(dāng)月相(xiāng)比(bǐ)，如今(jīn)二手房挂牌价低(dī)于(yú)及接近参(cān)考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成(chéng)交价低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才能深(shēn)切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家(jiā)的实(shí)际购房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年(nián)的(de)房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差(chà)不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两年感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的城市(shì)陆(lù)陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计(jì)分(fēn)制(zhì)度(dù)政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份(fèn)70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房(fáng)、二(èr)手(shǒu)房价格(gé)仍然(rán)是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线(xiàn)城(chéng)市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推(tuī)动二(èr)手房(fáng)“带押(yā)过(guò)户”全(quán)国(guó)实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有(yǒu)定(dìng)海神(shén)针般的作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是(shì)指(zhǐ)出(chū)：建(jiàn)筑业、房地产企业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如(rú)果压不沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年(nián)扶持楼市的(de)政(zhèng)策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在路上(shàng)...

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