万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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