5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*S正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？T泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(b正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？iǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？