万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(l迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名e)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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