文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fán四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思g)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思