5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共凝神静气的意思，凝神静气的意思解释(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gā凝神静气的意思，凝神静气的意思解释ng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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