万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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