导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗p>

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗trong>（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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