OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zh碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量òng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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