近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(z唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好ī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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