万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(d大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好à)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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