近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁