文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。