饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的(shì)场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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