文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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