导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōn双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的g)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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