5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐ姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些ng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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