近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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