近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(hu我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词á)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词rong>

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。