万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

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　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果一滴水多少ml 一滴水多少克真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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