万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)人次是指什么，人次是单位吗象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)人次是指什么，人次是单位吗示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

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　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng人次是指什么，人次是单位吗)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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