导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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