导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(t玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次ào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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