近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(h七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰óng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(sh七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰uō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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