文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房(fá光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米ng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米