OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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