文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(y戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时ín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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