“现在的房(fáng)地产很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表(biǎo)现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建安(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长ān)成本(běn)是(shì)否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高上尉是什么级别，上尉是连长还是营长到45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在(zài)践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据上尉是什么级别，上尉是连长还是营长(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费属(shǔ)性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的(de)住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一时的(de)家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没(méi)有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上尉是什么级别，上尉是连长还是营长