万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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