万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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