近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(sh闲游的意思 闲游的反义词是什么ì)，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现闲游的意思 闲游的反义词是什么金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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