导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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