万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先读西的字有哪些，读喜的字有哪些权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律读西的字有哪些，读喜的字有哪些(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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