OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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