导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xi中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分àn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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