导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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