近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹