万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(z银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄hí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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