导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥im医学上是什么意思有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàim医学上是什么意思n)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 im医学上是什么意思