文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电