万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市>

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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