OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园RE宝马和特斯拉哪个档次高IT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)宝马和特斯拉哪个档次高租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了(le)一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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