不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又进(jìn)一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公(gōng)司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、4080寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机构的集(jí)中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米(fú)务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cún)量(liàng)房时代，所(suǒ)以对(duì)地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类(lèi)标的情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何选(xuǎn)择成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前述上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的(de)是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的(de)，每年到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

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